Ultima definitie data termenului de criza în Noul dictionar explicativ al limbii române din 2002 ne spune ca ea este o faza primejdioasa si hotarâtoare în viata sociala, constând într-o manifestare violenta a contradictiilor economice, politice si sociale. În Marele dictionar de neologisme din 2000, criza economica este definita ca o faza a ciclului economic în care se formeaza un surplus relativ de marfuri în raport cu capacitatea de cumparare limitata a populatiei, ceea ce duce la scaderea productiei, la falimente, la somaj etc.
Tot în Marele dictionar de neologisme din 2000 este explicat si termenul de recesiune care, conform acestei surse, înseamna o faza de declin a activitatii economice mai putin grava decât depresiunea sau criza, constând în diminuarea productiei, reducerea investitiilor, scaderea cursului actiunilor la bursa etc. Am început articolul în acest fel datorita faptului ca, în ultima vreme, sunt folositi foarte mult acesti termeni, de cele mai multe ori gresit. Conform acestor explicatii si a realitatii, România se afla în recesiune, nu în criza economica.
Asadar, pentru ca ne-am definit termenii si stim ca ce ni s-a spus pâna acum este gresit, putem face o analiza reala si obiectiva a pietei imobiliare din 2008 si putem încerca sa întelegem ce se va întâmpla anul viitor în domeniu. Începem cu cifrele: „Pe piata româneasca exista circa 180 de ansambluri rezidentiale în constructie care ofera cel putin 200 de apartamente si 40 de cartiere off-plan. În România tendinta pietei este de a se dezvolta în majoritatea oraselor mari, cu ansambluri care cuprind de la 150 la 1.500 de apartamente si vile. Ritmul dezvotarii marilor ansambluri se va mentine înca patru-cinci ani datorita cererii de apartamente noi”, sustin organizatorii expozitiei Fiimm de la Milano.
Vor fi predate maximum jumatate din locuintele noi anuntate
Aceste vorbe frumoase sunt chiar magulitoare daca ne gândim ca în Europa si în restul lumii, piata imobiliara se afla în cadere libera, într-o perioada de reasezare în raport cu noile conditii, existând tendinta de externalizare si deschidere spre piete imobiliare noi. Totusi, realitatea pietei imobiliare din acest an este mai putin fericita: “La începutul anului a fost estimata finalizarea a circa 8.000 de locuinte, dar în contextul amânarii lucrarilor de constructie la numeroase proiecte, numarul acestora nu va depasi 3.000”, sustin reprezentantii Neocasa.
Mai mult decât atât, se pare ca anul viitor situatia nu se va schimba prea mult. Conform datelor cu care s-au laudat dezvoltatorii din piata autohtona, la începutul lui 2009 ar trebui sa fie livrate 1.500 de locuinte noi, însa este aproape imposibil sa se întâmple asta. Chiar si agentiile imobiliare au ajuns sa recunoasca acest lucru: „Noi estimam finalizarea a doar 7-800 de unitati din cele anuntate“, considera cei de la C.B.R.E. Eurisko.
Teoretic, anul viitor ar trebui sa fie livrate, numai în Bucuresti, aproximativ 7.000 de unitati rezidentiale noi. Practic, se pare ca vor fi definitivate doar proiectele mici si medii aflate într-un stadiu avansat, iar în cele mari vor fi gata doar faze care sa cuprinda maximum 100-150 de locuinte. În aceste conditii, analistii imobiliari sustin ca vor fi predate maximum jumatate din locuintele noi anuntate pentru 2009. Acest lucru nu este deloc ciudat pentru ca piata imobiliara este întotdeauna prima care primeste socul în perioadele de recesiune sau criza.
Dezvoltatorii au refuzat sa tina cont de iminenta blocarii vânzarilor
Anul care tocmai se încheie a fost unul de pomina, cu treceri din stari de extaz în cele de disperare. Elementele care au definit piata imobiliara rezidentiala autohtona din 2008, an electoral, au fost diversificate: cresterea cursului leu-euro, reintroducerea T.V.A. în cazul tranzactiilor imobiliare între firme, cresterea preturilor locuintelor noi cu circa 10% în primul semestru si mentinerea lor în al doilea semestru când au fost derulate doar promotii, aparitia efectelor crizei financiare internationale, înasprirea conditiilor de creditare, disparitia investitorilor si înmultirea cumparatorilor finali etc.
„Anul în curs a debutat cu mari sperante din partea dezvoltatorilor, dar mai ales a investitorilor speculativi. Din pacate cererea creata artificial în anii precedenti s-a oprit brusc din cauza lipsei de potentiali clienti care îsi pot permite achizitionarea unei locuinte noi”, apreciaza George Ivan, consultant departament rezidential D.T.Z. Echinox. El este completat de reprezentantii Colliers care sustin ca „Primele sase luni au avut un ritm de vânzari bun, comparabil cu anii precedenti. Ultima jumatate de an si mai ales ultimele doua luni au adus o diminuare a numarului de tranzactii înregistrate pentru apartamente noi si vechi.”
Curios este faptul ca dezvoltatorii imobiliari de locuinte si-au mentinut cursul firesc al afacerilor refuzând sa tina cont de iminenta blocarii vânzarilor. Chiar si acum poate fi observata o lipsa de flexibilitate a lor în fata noilor conditii ale cererii si ofertei din piata. De aceea, nu vor sa reduca preturile pâna la un nivel rezonabil, sperând într-o revenire miraculoasa a conditiilor din 2007.
În acest sens, în primul semestru din 2008 dezvoltatorii si-au pastrat comportamentul de expansiune, iar în cea de a doua parte au început sa amâne proiecte, sa decaleze predarile locuintelor, sa ofere tot felul de promotii. Însa, deja îsi facuse aparitia încetinirea vânzarilor si negocierile dure ale preturilor. Doar dezvoltatorii care au proiectele finalizate îsi constientizeaza atu-ul în contextul actual de piata si îsi mentin pozitia.
Bancile au fost pionul principal si au avut un rol dublu
Singurii care s-au comportat în conformitate cu starea si conditiile pietei au fost cumparatorii finali. „Începând din anul 2007, tot mai multe proprietati noi au început sa devina de nisa pentru potentialii cumparatori datorita pretului care a urcat accelerat pâna la începutul anului 2008. Pe parcursul anului în curs, cumparatorii au fost într-o permanenta stare de cercetare de piata, fiind bombardati de o oferta generoasa si neaccesibila ca pret, de stiri contradictorii si, spre sfârsit, de o cadere a preturilor acompaniata de o lipsa de sprijin financiar din partea bancilor”, spune George Ivan, D.T.Z. Echinox.
O mare influenta asupra pietei imobiliare din România au avut-o bancile în 2008. Cei de la Colliers spun ca influenta bancilor s-a simtit pe final de an, în momentul adoptarii noilor norme B.N.R., care s-au materializat prin înasprirea conditiilor de acordare a împrumuturilor. Totusi se pare ca institutiile financiare au fost pionul principal si au avut un rol dublu: au redus creditele corporate (multe proiecte nu au început lucrarile de constructie) si au stopat creditele imobiliare, considera reprezentantii Neocasa.
Pe scurt, la începutul anului bancile au contribuit la înmultirea numarului de ansambluri rezidentiale prin finantari directe ale proiectelor, iar la sfârsitul anului au taiat sprijinul pentru acestia si pentru potentialii lor clienti. Specialistii imobiliari considera ca tranzactiile de pe piata imobiliara vor deveni posibile anul viitor si pentru cei care nu au putut accesa creditele din octombrie 2008. „Teoretic ar trebui sa existe o relansare timida a cererii de apartamente pe segmentul mediu de pâna la 200.000 de euro”, anticipeaza George Ivan, D.T.Z. Echinox.
Preturile ar trebui sa-si continue deprecierea
Cât despre viitorul pietei imobiliare din tara noastra toata lumea se fereste sa vorbeasca. „Este foarte dificil de facut prognoze, având în vedere ca apele sunt înca tulburi în sistemul financiar international. Din pacate pentru nivelul de maturitate al pietei, perioada dificila a intervenit într-un moment în care piata se afla la vârsta copilariei. Din fericire însa, momentul de cumpana a intervenit într-o piata nesaturata, pe fondul cresterii cererii accentuate”, crede Alexandru Nitescu, manager departament proiecte si investitii, Regatta.
Cam toti analistii imobiliari din tara noastra sunt de acord ca anul viitor vor avea de câstigat proiectele finalizate sau în curs de finalizare. „Se vor diminua investitiile mari si va creste oferta de locuinte noi finalizate. Se va constata o crestere usoara a vânzarilor, în conditiile în care se vor relaxa creditele ipotecare. Proiectele noi rezidentiale care vor fi lansate în 2009 vor fi mult mai axate pe cerintele clientilor si pe calitatea constructiei”, spun reprezentantii Neocasa.
Totusi nimeni nu vrea sa spuna nimic despre evolutia preturilor. Pâna acum toti dezvoltatorii si agentiile imobiliare au sustinut cu îndârjire ca ele sunt bune si ca nu vor scadea pentru ca nu au unde. Au mers cu minciuna mai departe si ne-au îndemnat sa cumparam acum cât mai avem timp pentru ca preturile se vor mari. George Ivan de la D.T.Z. Echinox face exceptie si considera ca: „În mod normal preturile ar trebui sa-si continue deprecierea si vor aparea oferte interesante pe toate segmentele de pret.”
Totusi, cea mai transanta declaratie a venit din partea constructorilor în ceea ce priveste evolutia preturilor de anul viitor în domeniul imobiliar: „Este posibil ca, pe parcursul anului 2009, pretul unui metru patrat la vânzare sa scada sub 900 de euro, având în vedere faptul ca se va micsora costul materialelor pentru constructie, ceea ce va duce implicit la diminuarea pretului de vânzare a locuintelor”, a declarat Adriana Iftimie, director general Patronatul Societatilor de Constructii.
Noile reglementari legislative sunt motive de speranta
Dupa toate cele spuse, trebuie sa recunoastem ca avem motive sa speram ca situatia se poate schimba în bine în 2009. Câteva motive sunt noile reglementari legislative care nu se stie daca vor fi aplicate de noul guvern datorita faptului ca au fost propuse si aprobate de cel vechi. Totusi, ele ar putea aduce mai multa încredere si o revigorare a sectorului constructiilor si a pietei imobiliare, mai ales daca tinem cont de faptul ca în toate crizele mondiale de pâna acum s-a pus accent pe continuarea lucrarilor de constructii, afirma Speranta Munteanu, senior director PricewaterhouseCoopers România.
De la începutul lui 2009 va intra în vigoare masura propusa de guvern care prevede ca cei care au nevoie de un spatiu locativ mai mare vor plati doar 5% T.V.A. la achizitia unei locuinte noi daca vor îndeplini patru conditii: locuinta sa faca parte din stocul nou, valoarea acesteia sa nu depaseasca 100.000 de euro, suprafata ei sa fie de cel mult 120 mp si nevoia de spatiu sa poata fi justificata.
La sfârsitul lui 2008, Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorului a adus câteva reglementari noi referitoare la agentiile imobiliare: interzicerea perceperii de penalitati pentru neefectuarea tranzactiei în cuantum mai mare decât valoarea comisionului datorat, agentii imobiliari trebuie sa prezinte consumatorilor toate informatiile esentiale cu privire la imobilul care va fi tranzactionat (altfel riscând amenzi cuprinse între 3.000 si 30.000 de lei) etc.
Pentru 2009, guvernul a marit subventia de stat de la 20 la 30% din cheltuielile pentru constructia unei locuinte proprietate personala. Aceasta nu poate depasi echivalentul în lei a sumei de 15.000 de euro, comparativ cu 10.000 de euro, cât era pâna acum. De asemenea, executivul a decis ca valoarea primei anuale pentru economiile din bancile care deruleaza programe pentru locuinte sa creasca de la 15 la 25%. Valoarea minima a primei anuale a fost majorata de la 120 la 250 de euro.
La finele anului 2008, guvernul a decis noile conditii pentru reabilitarea termica a blocurilor, urmând a fi realizat un singur audit si proiect tehnic pentru toate blocurile executate dupa acelasi tip de proiect. Motivul care a stat la baza acestei hotarâri este faptul ca în România blocurile au fost construite dupa un numar limitat de proiecte. Auditul si proiectarea vor fi realizate din banii autoritatilor publice locale, iar ministerul va contribui cu 3% pentru fiecare bloc reabilitat. Toate aceste prevederi legislative ar putea avea efecte pozitive asupra pietei daca vor fi aplicate.
Comisia Europeana anticipeaza evolutia economiei noastre
Cea mai buna încheiere a acestui articol ne este oferita de Uniunea Europeana. În prognoza economica de toamna, realizata de Comisia Europeana pentru perioada 2008-2010, pentru România, sunt anticipate mai multe evolutii ale economiei noastre care poate ar trebui sa ne puna pe gânduri:
- în a doua parte a lui 2008 se asteapta o moderare a cererii interne. Va exista înca o mare rata a cresterii economice, de 8,5% pentru anul 2008, rezultat al unei evolutii pozitive a agriculturii dupa seceta din 2007;
- se anticipeaza o reducere a cresterii economice la 4,75% în 2009 si la 5% în 2010;
- cererea interna va scadea din cauza unor conditii de creditare mai dure induse de politica monetara si de situatia financiara mondiala;
- se asteapta o scadere a deficitul de cont curent de la aproape 14% din P.I.B. în 2007, la circa 12,5% în 2010;
- rata somajului a scazut la un nivel record de 6% în prima parte a anului 2008. Deficitul de forta de munca a dus la cresteri ale salariilor de pâna la 25% în iulie 2008. Se asteapta ca somajul sa creasca putin în 2009 si în 2010 sa revina la un nivel mai scazut;
- salariile si fluctuatiile ratei de schimb au alimentat o inflatie care se asteapta sa ajunga la 7,75% în 2008, fata de 4,9% în 2007. Pentru 2009 se anticipeaza ca inflatia sa scada la 5,75%, iar în 2010 la 4%;
- atenuarea graduala a cresterii economice. Efectele crizei financiare asupra comertului, a sectorului financiar si a încrederii ar putea duce la reduceri mai rapide ale exporturilor si a cererii interne;
- se asteapta o deteriorare a deficitului bugetar de la 2,6% din P.I.B. în 2007, la aproape 3,5% în 2008. Au fost implementate o serie de amendamente bugetare, iar veniturile din taxe au fost folosite în principal pentru cresteri salariale, subventii si transferuri sociale;
- investitiile publice ramân la acelasi nivel din P.I.B. ca si în anul 2007;
- în 2009 se asteapta ca deficitul sa creasca pâna la 4% din P.I.B. din cauza cresterii pensiilor, iar daca politicile ramân neschimbate, deficitul bugetar se asteapta sa ramâna de peste 3,5% din P.I.B. si în 2010. Un cost al reformei pensiilor de 0,3% din P.I.B. este inclus în previziunea pentru 2010;
- exista riscuri considerabile privind deficitul ridicat, iar în contextul vulnerabilitatilor macroeconomice, ar putea fi nevoie de politici fiscale mai restrictive. Exista riscul ca veniturile sa scada, mai ales daca are loc si o atenuare a cresterii. Ar putea exista presiuni suplimentare privind cheltuielile publice înainte de alegerile din 2008 si 2009.
Contact
companie:Profit Imobiliar
persoana de contact:Calin Dan
email:redactie
telefon/fax:0766253013
adresa:str. baia de aries nr. 10, sector 6, Bucuresti 060800, Romania
publicat:2009-03-02